Il mutuo a SAL, ovvero a Stato di Avanzamento Lavori, è una tipologia di finanziamento ipotecario pensata per chi desidera costruire una nuova abitazione o ristrutturare un immobile. Questa formula si distingue dal classico mutuo ordinario, per il fatto che l’erogazione del denaro avviene in più fasi, anziché in un’unica soluzione, seguendo il progresso effettivo dei lavori, i vari stati di avanzamento appunto.
Questo sistema, apparentemente complesso, offre alcuni vantaggi significativi sia per chi richiede il mutuo che per la banca che lo concede.
Quando si stipula un mutuo tradizionale per l’acquisto di una casa già costruita, l’intera somma viene versata al momento dell’acquisto, e da quel punto in poi il mutuatario inizia a restituire il capitale alla banca attraverso le rate mensili.
Con il mutuo a SAL, invece, la situazione è diversa: la banca concede l’importo in diverse tranche, all’avanzare dei lavori di costruzione o ristrutturazione. La prima tranche viene solitamente erogata per coprire l’acquisto del terreno o di una casa da ristrutturare, mentre le tranche successive sono legate al completamento di specifiche fasi del progetto.
Ad esempio, si potrebbe ottenere una prima somma per coprire la costruzione delle fondamenta, poi un’altra per il completamento della struttura dell’edificio, e ulteriori somme a seguito della posa degli impianti e delle finiture, il tutto seguendo quelle che sono le opere indicate nel computo metrico estimativo dei lavori, documento indispensabile ai fini della concessione del mutuo.
Ogni erogazione successiva è subordinata a una verifica dello stato dei lavori da parte di un perito della banca, il quale certifica che la costruzione stia procedendo secondo quanto stabilito dal progetto.
Vi sono casi in cui il richiedente sia già in possesso del terreno e dell’immobile, e che lo stesso debba essere totalmente ristrutturato. In questo caso la banca, non tutte, finanzia il valore dell’pre-esistenze ovvero quello che è già di proprietà del richiedente, rifinanziando di fatto parte dell’acquisto e consentendo, con la liquidità erogata, l’inizio dei lavori di costruzione o ristrutturazione.
Questa gradualità nell’erogazione ha lo scopo di ridurre i rischi per entrambe le parti coinvolte: il richiedente non è gravato dal dover iniziare immediatamente a ripagare una somma elevata, mentre la banca si tutela dal rischio che i lavori non vengano completati o subiscano ritardi.
Durante il periodo dei lavori, infatti, il mutuatario si trova nella fase di “preammortamento”, il che significa che dovrà pagare solo gli interessi sulle somme erogate, senza iniziare ancora a rimborsare il capitale.
Solo una volta completati i lavori e con la consegna dell’ultima tranche, vi sarà la certificazione di conformità degli impianti e l’agibilità, il mutuo verrà messo in ammortamento e inizierà la restituzione dell’intera somma attraverso le rate.
Il mutuo a SAL può sembrare vantaggioso per chi si appresta a costruire o ristrutturare, ma presenta anche alcune complessità.
Innanzitutto, ci sono costi aggiuntivi legati alle perizie, che devono essere eseguite ogni volta che si richiede una nuova tranche. Questi costi possono aumentare l’importo complessivo del mutuo. Inoltre, i tempi necessari per ottenere l’intera somma sono legati ai tempi di completamento dei lavori: se la costruzione subisce ritardi, anche le erogazioni possono subire ritardi, il che può creare difficoltà nella gestione delle spese. Non da ultimo il cliente si deve recare dal notaio due volte, una all’inizio per la prima fase di stipula del mutuo ed erogazione iniziale ed alla fine dei lavori per l’iscrizione ipotecaria e la messa in ammortamento.
Non è possibile infatti iscrivere ipoteca su di un bene non agibile e pertanto occorre recarsi da notaio una seconda volta.
D’altro canto, questo tipo di mutuo ha diversi punti di forza.
Il più importante è che permette di finanziare gradualmente la costruzione di un immobile senza doversi indebitare subito per l’intera somma. Inoltre, la banca si impegna a erogare le tranche solo quando il valore dell’immobile aumenta effettivamente con l’avanzamento dei lavori, il che consente di mantenere un rapporto Loan-to-Value (LTV) vantaggioso, riducendo i rischi legati alla fluttuazione del mercato immobiliare. Un altro aspetto positivo è che, sebbene il mutuo sia dilazionato, il mutuatario paga inizialmente solo gli interessi, rendendo più agevole la gestione dei costi durante la fase di costruzione.
Per richiedere un mutuo a SAL, è necessario presentare una documentazione completa, che include il progetto di costruzione o ristrutturazione, i permessi edilizi e la stima dei costi, oltre ai documenti necessari per la valutazione della capacità reddituale del richiedente. La banca valuta il progetto e la fattibilità dei lavori, tenendo conto che la finanziabilità dell’operazione deve rientrare all’interno dell’80% del valore che avrà l’immobile a fine lavori.
È importante che il progetto sia dettagliato e ben pianificato, e che nel compromesso di acquisto vi sia anche il piano dei pagamenti da corrispondere all’impresa di costruzioni in funzione degli step di avanzamento, poiché ogni ritardo o variazione potrebbe comportare problemi nell’erogazione delle tranche successive.
Indubbiamente importante poi è la liquidità in capo al richiedente che la banca valuta di buon occhio anche perché non è possibile richiedere un mutuo a SAL per il 100%, ma per importo pari al massimo all’80% del valore dell’immobile.
Il mutuo a SAL rappresenta, quindi,una soluzione flessibile e utile per chi intende costruire o ristrutturare un immobile, offrendo il vantaggio di ottenere le somme necessarie solo quando i lavori progrediscono. Tuttavia, è necessario essere consapevoli delle complessità amministrative e dei costi extra che possono sorgere, e pianificare attentamente tutte le fasi del progetto per evitare ritardi e problemi con le erogazioni.
Diventa in questo caso, ancor più importante, rivolgersi ad un consulente che sia competente e che sappia da subito impostare la pratica in modo corretto per non incorrere poi in inutili perdite di tempo e rischiare di avere problemi economici.
