A chi non è capitato, scorrendo qualche giornale o guardando in qualche sito on line, di essere incuriosito da un immobile oggetto di asta immobiliare?
Effettivamente il mondo delle aste è molto affascinante, ma spesso non lo si considera perché si pensa che partecipare ad un’asta immobiliare sia una cosa complessa: potrebbe sembrare, ma non del tutto vero.
Innanzi tutto, uno dei principali “vantaggi” dell’acquisto all’asta è la possibilità di ottenere un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, con un risparmio che può variare dal 20% al 40% e a volte anche oltre. Questo dovuto al fatto che se l’asta va deserta il prezzo dell’asta successiva può calare del 20/25% ogni volta finché non si presentano offerte – ci sono aste andate deserte 2, 3 o quattro volte prima di essere aggiudicate.
Inoltre, le aste offrono una certa trasparenza nelle informazioni, soprattutto grazie alle perizie tecniche sull’immobile, e permettono di evitare le spese di mediazione immobiliare. Le perizie, infatti, sono molto dettagliate e riportano anche lo stato d’uso dell’immobile ed eventuali abusi edilizi (aspetto molto importante per chi acquista, ancor di più se chi effettua l’offerta dovrà ricorrere ad un mutuo ipotecario con la propria banca).
Tra gli “svantaggi” ci sono le procedure complesse e il rischio che l’immobile abbia problemi legali o occupazionali, come la presenza di inquilini o vincoli nascosti. Tendenzialmente però l’immobile venduto all’asta viene ceduto libero – senza inquilini – e libero da gravami, ovvero, libero dalle ipoteche legali iscritte e le pregiudizievoli, gravanti sull’immobile e che lo hanno portato alla procedura di asta, verranno cancellate nell’atto di trasferimento della proprietà a favore dell’aggiudicatario.
Un aspetto da considerare, non si poco conto, è che bisogna disporre di liquidità per pagare il saldo entro termini piuttosto brevi, solitamente 60-90 giorni, o con mezzi propri o per il tramite di mutuo ipotecario.
Essere pronti con la somma necessaria o avere una pre-approvazione per un mutuo specifico per aste immobiliari è fondamentale.
Questi finanziamenti possono coprire fino all’80% del valore di stima dell’immobile e devono essere richiesti prima dell’aggiudicazione, per evitare di perdere la cauzione, che di norma viene inserita nella busta dell’offerta di partecipazione a mezzo assegno circolare, pari al 10% dell’importo a base d’asta.
La base d’asta è il prezzo minimo da cui parte la vendita di un immobile in un’asta giudiziaria. Rappresenta la somma che il tribunale stabilisce come punto di partenza per le offerte degli acquirenti.
Esistono due principali tipi di asta: “con incanto “e “senza incanto”. L’asta senza incanto è la più comune e prevede la presentazione di offerte in busta chiusa; l’aggiudicazione è definitiva e la base d’asta deve essere almeno il 75% del prezzo originario. L’asta con incanto, invece, consente rilanci pubblici alla fine dell’apertura delle offerte.
In questo caso, con incanto quindi, dopo che l’asta si è conclusa e l’immobile è stato aggiudicato, esiste un periodo di 10 giorni in cui è possibile presentare nuove offerte migliorative. Questo significa che, anche se un partecipante si è aggiudicato l’immobile, l’aggiudicazione non è immediatamente definitiva. Se durante questo periodo arriva un’altra offerta più alta, il precedente aggiudicatario può perdere il diritto sull’immobile
Questa possibilità di rilancio esiste solo nell’asta con incanto e serve a massimizzare il prezzo di vendita, garantendo che il bene venga venduto al miglior offerente possibile. Nell’asta senza incanto, invece, l’aggiudicazione è definitiva e non contestabile.
Prima di partecipare a un’asta, è importante fare una verifica approfondita dello stato dell’immobile, magari visitandolo nei modi e tempi messi a disposizione da chi gestisce l’asta, e controllare eventuali anomalie sia strutturali che amministrative.
Sicuramente, è consigliabile rivolgersi ad un esperto o al proprio consulente.
Acquistare una casa all’asta può essere emotivamente coinvolgente. Da un lato c’è l’adrenalina della competizione e la possibilità di fare un ottimo affare, dall’altro lo stress legato alla procedura e alla gestione di eventuali sorprese.
È fondamentale mantenere la calma e affrontare il processo con preparazione e pazienza facendosi supportare da una persona preparata, ma vi posso garantire che se risulterete aggiudicatari e tutto andrà per il verso giusto avrete fatto un affare.
Perché ricordate sempre che gli affari, di qualsiasi natura, si fanno quando si compra!
