Quando si parla di mutuo ipotecario, è essenziale capire come viene determinato il tasso di interesse che si andrà a pagare. Questo tasso non è un semplice numero fisso deciso dalla banca, ma il risultato di una combinazione di fattori, tra cui lo spread e il tasso di riferimento. Spesso questi concetti possono sembrare complessi, ma una volta chiariti, permettono di fare scelte più consapevoli e di comprendere meglio il costo effettivo del mutuo nel lungo termine.
Lo spread è uno degli elementi chiave del tasso di un mutuo, e incide direttamente sul guadagno della banca.
Si tratta di un margine che la banca aggiunge al tasso di riferimento per determinare il tasso finito che il mutuatario dovrà pagare. In pratica, lo spread rappresenta il guadagno della banca e viene deciso al momento della stipula del mutuo, rimanendo fisso per tutta la durata del contratto. Questo significa che, anche se il tasso di riferimento varia, lo spread applicato rimane invariato, garantendo così un margine di profitto costante per la banca.
Il tasso di riferimento è un parametro oggettivo che riflette il costo del denaro sui mercati finanziari.
Per i mutui a tasso variabile, il parametro di riferimento più comune è l’Euribor, mentre per i mutui a tasso fisso si utilizza l’IRS (Interest Rate Swap). L’Euribor è il tasso al quale le banche si prestano denaro tra loro, e varia a seconda delle condizioni di mercato e delle politiche monetarie della Banca Centrale Europea. L’IRS, invece, è il tasso utilizzato per i mutui a tasso fisso e riflette il costo degli scambi di pagamenti periodici di interessi tra banche.
Il tasso finito, che include sia il tasso di riferimento che lo spread, è il tasso effettivo applicato al mutuo e determina l’importo della rata mensile. Questo è il dato più rilevante per chi sta cercando un mutuo, perché influisce direttamente sul costo totale del finanziamento.
Un aspetto che merita particolare attenzione è come le banche gestiscono lo spread per mantenere invariato il costo del mutuo, anche in presenza di variazioni nei tassi di riferimento. Ad esempio, se il tasso di riferimento (IRS o Euribor) scende, la banca potrebbe decidere di aumentare lo spread, mantenendo così il tasso finito stabile. Questo permette alla banca di proteggere il proprio margine di guadagno, ma può limitare i benefici che il mutuatario potrebbe ottenere dalle fluttuazioni dei tassi di mercato.
In questo contesto, non ci riferiamo a mutui già stipulati, ma a quelli ancora da stipulare. Infatti, con la variazione del costo del denaro, la banca potrebbe decidere di aggiornare il proprio “listino prezzi” dei mutui. Come? In caso di aumento dei tassi, per rendere i propri mutui più competitivi, potrebbe scegliere di ridurre lo spread. Al contrario, in caso di diminuzione dei tassi, potrebbe optare per un aumento dello spread.
Inoltre, come discusso nella puntata dedicata alle polizze legate al mutuo, le condizioni del mutuo sono spesso influenzate dalla scelta del mutuatario di sottoscrivere o meno una polizza assicurativa a tutela del contraente e dell’Istituto. Sebbene le coperture assicurative sulla persona non siano obbligatorie secondo la normativa IVASS, la loro sottoscrizione può influenzare il costo complessivo del mutuo e il tasso finale applicato dalla banca.
Comprendere quindi come viene determinato il tasso di un mutuo ipotecario è fondamentale per chiunque stia considerando l’acquisto di una casa.
Sapere cos’è lo spread, come funziona il tasso di riferimento e cosa significa il tasso finito ti permette di confrontare meglio le diverse offerte di mutuo e di scegliere quella più conveniente per le tue esigenze. Anche una piccola differenza nello spread può tradursi in un risparmio significativo nel lungo periodo, rendendo essenziale una valutazione attenta di tutti gli elementi che compongono il tasso del mutuo.
