Quando si parla di mutui ipotecari, una delle opzioni meno conosciute ma estremamente vantaggiose sotto certe condizioni è l’accollo del mutuo.
Questo processo legale permette a una persona di assumere il debito ipotecario di un’altra, offrendo soluzioni flessibili sia per chi compra che per chi vende un immobile.
L’accollo del mutuo si manifesta in due forme principali: interno ed esterno.
L’accollo interno mantiene il debitore originale come garante del debito, il che significa che rimane legato al mutuo e responsabile in caso di mancato pagamento. L’accollo esterno, invece, comporta un trasferimento completo del debito al nuovo debitore, liberando completamente il debitore originario dalle sue obbligazioni precedenti.
L’accollo si rende necessario in diverse situazioni. Un esempio tipico è durante la vendita di un immobile su cui grava ancora un mutuo non completamente estinto. In questo caso, l’accollo permette al venditore di trasferire l’obbligazione al compratore, facilitando la transazione. Altre situazioni includono la divisione dei beni in caso di divorzio o separazione, dove uno dei due ex-partner decide di mantenere la proprietà assumendosi il debito residuo.
I vantaggi dell’accollo sono notevoli. Per il venditore, l’accollo del mutuo rappresenta un modo per disfarsi di un debito senza dover estinguere anticipatamente il mutuo, cosa che spesso comporta costi elevati. Per l’acquirente, accollarsi un mutuo esistente può significare condizioni di finanziamento più favorevoli e meno oneri burocratici rispetto all’ottenimento di un nuovo mutuo.
Nonostante i vantaggi, l’accollo comporta anche qualche ‘ombra’. L’acquirente potrebbe trovarsi a gestire un debito maggiore rispetto al valore attuale dell’immobile, un rischio non trascurabile in un mercato immobiliare in fluttuazione. Inoltre, non tutte le banche sono disposte ad approvare un accollo, specialmente senza una verifica approfondita della solvibilità del nuovo debitore.
Perchè ho indicato questo aspetto, ovvero quello del valore dell’immobile? Perchè l’accollo, per la banca, è un ‘atto dovuto‘ il che significa che entrambe le parti (cedente e cessionario del debito ipotecario) potrebbero andare dal Notaio senza dire nulla all’Istituto di credito e stipulare l’atto di accollo. Solo in un secondo momento le parti potrebbero informare la banca che questo è stato accollato. La banca quindi si troverebbe nella condizione di prendere atto che il debito si è trasferito e non potendo fare altro che istruire la pratica di trasferimento.
Cosa potrebbe succedere a questo punto? Che se il nuovo mutuatario non fosse un soggetto ‘affidabile‘ da un punto di vista di merito creditizio o che i redditi non fossero in linea con le policy dell’Istituto di credito, la banca potrebbe mantenere in essere la garanzia del precedente mutuatario e non liberarlo definitivamente. Pensate, ad esempio, ad una coppia che si separa in cui il marito, che si accolla il mutuo, ha ancora la ex moglie come garante. Non male vero?!
Un aspetto cruciale dell’accollo, quindi, soprattutto in quello interno, è la necessità di ottenere una liberatoria della coobbligazione.
Questo documento, rilasciato dalla banca, conferma che il debitore originario è stato liberato da ogni obbligazione relativa al mutuo. Senza questa liberatoria, il debitore originale rimane legalmente responsabile per il mutuo, con potenziali complicazioni finanziarie e legali in caso di inadempienza del nuovo debitore, nonché di segnalazioni di garanzie in essere se dovesse richiedere in futuro un altro mutuo per l’acquisto di un’altro immobile.
L’accollo non è solo tra due soggetti privati, ma potrebbe anche verificarsi tra l’impresa costruttrice e l’acquirente (casistica molto frequente). Si presenta questo caso quando l’impresa di costruzioni ha realizzato l’immobile con l’aiuto della banca e dà la possibilità all’acquirente di accollarsi una parte del mutuo edilizio contratto a suo tempo per la realizzazione. L’esempio più frequente è quello in cui il costruttore realizza una palazzina con diversi appartamenti tramite un mutuo edilizio e poi fraziona il mutuo tra i vari appartamenti mano a mano che ne vende uno, accollando parte del suo debito agli acquirenti. Anche in questo caso è importante che la richiesta di accollo preveda la liberazione dalla coobbligazione del costruttore.
Quali sono i benefici dell’accollo dal costruttore? Non si paga l’imposta sostitutiva (0,25% sull’importo del mutuo) perchè già corrisposta dall’impresa all’atto dell’erogazione del mutuo edilizio e non si paga la perizia, in quanto l’immobile viene peritato dalla banca senza oneri per il cliente). In alcuni casi mi è capitato anche di vedere operazioni in cui la banca o il costruttore hanno pagato direttamente anche l’atto di accollo notarile (questo è però un caso raro che prevede accordi tra le parti).
I costi associati all’accollo del mutuo possono variare. Generalmente includono oneri notarili per la modifica del contratto di mutuo e spese bancarie per l’approvazione dell’operazione. È essenziale che il processo sia seguito da un notaio e che si ottenga l’approvazione formale della banca che ha originariamente concesso il mutuo.
Considerare l’accollo di un mutuo richiede un’analisi attenta delle proprie necessità finanziarie e delle condizioni di mercato.
Se gestito correttamente, può offrire una soluzione vantaggiosa sia per chi compra che per chi vende. Tuttavia, è fondamentale consultare professionisti del settore, come notai e consulenti finanziari, per vivere serenamente questa operazione, che non è complessa, ma che richiede un adeguato supporto da persone competenti.
